Confira as principais desvantagens em continuar com Imóvel Irregular:

• Valor do Imóvel: um Imóvel irregular tem valor econômico menor. Assim, se você quiser vender este bem, receberá menos do que receberia se este imóvel estivesse regularizado.
• Financiamento Bancário: os interessados na aquisição do imóvel não poderão comprá-lo através de financiamento bancário, o que poderá dificultar a venda e reduzir a quantidade de interessados, uma vez que não são todas as pessoas que conseguem comprar um imóvel à vista e o parcelamento diretamente com o vendedor nem sempre é seguro.
• Falecimento: o falecimento do “dono” do imóvel acaba transferindo um problema para seus herdeiros, isso porque, juridicamente, há a transferência apenas dos direitos de posse, uma vez que quem falece não é considerado proprietário daquele bem.
• Garantia: o imóvel irregular também não poderá ser dado em garantia caso seja necessário fazer um empréstimo e o banco exigir que algum bem seja dado em garantia de pagamento.

Formas legais de regularização do imóvel

Agora que já demonstramos as desvantagens em permanecer com o imóvel irregular é hora de conhecermos as formas legais de regularizar seu imóvel: a usucapião e a adjudicação compulsória.

Usucapião

A usucapião é uma das formas de se atingir a regularização fundiária de um empreendimento. Trata-se de modalidade originária de aquisição da propriedade mediante o exercício de posse mansa, inconteste e contínua sobre determinado imóvel durante o lapso temporal estipulado pela Lei.

Para usucapir o imóvel superficiário, o usucapiente deve cumprir os seguintes requisitos legais:

a)      Posse do bem com intenção de dono;

b)      Posse mansa e pacífica;

c)       Posse contínua, duradoura e sem intervalos (cada espécie de usucapião exigirá um prazo de posse a ser preenchido, que poderá ser de 15, 10, 5 ou 2 anos);

d)      Posse justa, ou seja, sem violência ou clandestinidade.

A combinação desses atributos garante a estabilidade da propriedade e assim o direito legal a ela.

Adjudicação compulsória

As circunstâncias em que cabe este tipo de ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel, a saber:

1-      Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;

2-      Que não haja entre as partes um arrependimento em relação à promessa.

Abaixo trazemos alguns exemplos práticos que ensejam o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória, vejamos:

• Se o vendedor se recusar a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contraprestação pelo comprador;
• Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
• Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
• Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Assim, pode-se verificar que tanto o vendedor quanto o comprador, podem ajuizar a ação de adjudicação compulsória, caso seus interesses de compra e venda estejam ameaçados.

Todavia, a quitação integral do preço é pressuposto indispensável para a ação poder prosperar, pois, sem a prova do pagamento, carece o autor da execução específica, logo, enquanto não houver integralizado o pagamento, não estará adimplida a obrigação do comprador que não poderá exigir a escritura.

Qual ação devo escolher (usucapião ou adjudicação compulsória)?

Caso o requerente cumpra os requisitos necessários para ter direito a ingressar com qualquer uma das ações, deve-se considerar os seguintes fatores para decidir em qual dessas fundamentar seu pedido legal:

• A ação de usucapião é mais demorada e burocrática, entretanto, é necessário comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal transcorrido;

A ação de adjudicação compulsória é mais rápida, todavia, é necessário comprovar a aquisição do bem imóvel. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver em ordem toda a documentação de compra e venda, especialmente se transcorreu um lapso temporal muito extenso.

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Recomendação de Leitura

Usucapião Extrajudicial

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